Все формулы РФ

Финансы / Кредиты и ипотека

Loan-to-Value: отношение кредита к стоимости залога

LTV показывает, какую долю стоимости объекта или залога покрывает сумма кредита, и помогает оценить первоначальный взнос и кредитный риск.

Опубликовано: Обновлено:

Кредиты и ипотекаБазовые финансовые расчетыКалькуляторЕсть историческая справка

Формула

$$LTV=\frac{D}{V}\cdot100\%$$
Диаграмма Кредит и собственное участие

Полоса стоимости объекта разделена на часть кредита и часть собственного капитала заемщика.

LTV показывает долю стоимости объекта, покрытую кредитом.

Обозначения

$LTV$
отношение суммы кредита к стоимости залога, проценты
$D$
сумма кредита или текущий остаток долга, рубли или другая валюта
$V$
оценочная стоимость объекта или залога, рубли или другая валюта

Условия применения

  • Сумма кредита и стоимость объекта выражены в одной валюте.
  • Стоимость V относится к той же дате, на которую считается LTV.
  • Для первоначального LTV используют сумму выдаваемого кредита, для текущего LTV - остаток долга.
  • V должна быть положительной оценкой объекта.

Ограничения

  • LTV не показывает платежеспособность заемщика и не заменяет PTI или DTI.
  • Оценочная стоимость может отличаться от рыночной цены продажи.
  • Показатель не учитывает ликвидность объекта, юридические риски и расходы на взыскание.
  • При падении стоимости залога LTV растет даже без увеличения долга.

Подробное объяснение

LTV сравнивает размер кредита со стоимостью имущества, которое служит обеспечением или объектом покупки. Если LTV равен 80%, кредитор финансирует 80% стоимости, а заемщик покрывает оставшиеся 20% собственными средствами или уже погашенным долгом.

Показатель растет, когда сумма кредита увеличивается или стоимость объекта снижается. Он уменьшается, когда заемщик гасит долг или стоимость залога растет. Поэтому текущий LTV может отличаться от первоначального даже при том же объекте.

В кредитном анализе LTV показывает запас стоимости залога. Чем ниже LTV, тем больше буфер между долгом и стоимостью объекта. Чем выше LTV, тем меньше защита кредитора при падении цен или вынужденной продаже.

При этом LTV не отвечает на вопрос, сможет ли заемщик платить каждый месяц. Для этого смотрят PTI, DTI, стабильность дохода и другие параметры. LTV говорит о залоге, а не о денежном потоке заемщика.

Формула проста, но требует аккуратного выбора числителя и знаменателя. В ипотеке обычно нужно явно указать, идет речь о сумме кредита на дату выдачи, текущем остатке или новой оценке объекта при рефинансировании.

Как пользоваться формулой

  1. Определите сумму кредита или текущий остаток долга.
  2. Возьмите стоимость объекта на ту же дату.
  3. Убедитесь, что обе суммы указаны в одной валюте.
  4. Разделите долг на стоимость объекта.
  5. Умножьте результат на 100%.
  6. Подпишите, это первоначальный или текущий LTV.

Историческая справка

Отношение кредита к стоимости залога стало стандартным языком ипотечного и залогового кредитования по мере развития массовых рынков недвижимости и банковского риск-менеджмента. Кредитору важно было оценивать не только доход заемщика, но и запас стоимости объекта на случай дефолта. Простая дробь долг/стоимость оказалась удобной для правил первоначального взноса, страхования ипотеки, лимитов риска и рефинансирования. В современной практике LTV используется вместе с оценкой дохода, кредитной историей и стресс-тестами. Исторически это не академическая формула одного автора, а операционный показатель банковской политики и надзора, закрепленный в ипотечных стандартах.

Историческая линия формулы

LTV не имеет единственного автора. Это банковский риск-показатель, возникший из практики залогового кредитования: сумму долга сопоставляют с оценочной стоимостью обеспечения, чтобы увидеть запас стоимости и уровень защиты кредитора.

Пример

Квартира оценена в 4 000 000 рублей, сумма ипотечного кредита 3 200 000 рублей. LTV = 3 200 000 / 4 000 000 * 100% = 80%. Это означает, что кредит покрывает 80% стоимости объекта, а оставшиеся 20% являются первоначальным взносом или собственным участием заемщика. Проверка: если стоимость объекта снизится до 3 600 000 рублей при том же долге, LTV станет 88,9%, то есть риск залога вырастет.

Частая ошибка

Частая ошибка - делить стоимость объекта на сумму кредита и получать обратный показатель. Вторая ошибка - использовать первоначальную стоимость объекта спустя годы без переоценки. Третья ошибка - считать LTV показателем доступности платежа: для этого нужны доход и платежи. Еще одна ошибка - смешивать сумму кредита и остаток долга, не уточнив, считается первоначальный или текущий LTV.

Практика

Задачи с решением

Первоначальный LTV

Условие. Объект стоит 4 000 000 рублей, кредит 3 200 000 рублей. Найдите LTV.

Решение. LTV = 3 200 000 / 4 000 000 * 100% = 80%.

Ответ. 80%

Текущий LTV после погашения

Условие. Остаток долга 2 700 000 рублей, текущая оценка объекта 4 500 000 рублей. Найдите LTV.

Решение. LTV = 2 700 000 / 4 500 000 * 100% = 60%.

Ответ. 60%

Дополнительные источники

  • CFPB, Loan-to-value ratio explanations in mortgage education materials
  • Fannie Mae Selling Guide, references to loan-to-value ratios
  • Банк России, материалы о рисках ипотечного кредитования

Связанные формулы

Финансы

PTI: платеж по кредиту к доходу

$PTI=\frac{PMT}{Income}\cdot100\%$

PTI показывает, какую долю регулярного дохода занимает платеж по одному кредиту или ипотеке.

Финансы

DTI: долговая нагрузка к доходу

$DTI=\frac{\sum DebtPayments}{Income}\cdot100\%$

DTI показывает, какая доля регулярного дохода уходит на все долговые платежи заемщика за тот же период.

Финансы

Переплата по кредиту

$Overpay=\sum_{k=1}^{n}P_k+F-D_0$

Переплата по кредиту показывает, сколько заемщик заплатит сверх полученной суммы кредита с учетом всех платежей и выбранных комиссий.